2022年，现适中国经济走过了充满挑战的合买上半年。
面对巨大的现适经济增长压力和既定的经济增长目标，持续下行的合买房地产行业引发所有人关注。
2022年下半年，现适房地产行业会不会继续拖累经济增长？合买有没有什么办法能够带房地产业走出恶性循环？对而言，现在是现适买房的好时机吗？
7月12日晚，北大国发院朗润·格政《2022下半年经济展望与房地产转型》在顶端新闻直播间同步呈现，合买分享中，现适北大国发院经济学长聘副教授赵波，合买中银国际证券总裁助理、现适首席经济学家徐高分别给出了他们的合买看法。
文/顶端新闻•河南商报记者 郝瑞铃
首席编辑/张翔
01
房地产行业面临什么样的现适变化
赵波认为：房地产业将从生产型向服务型转
北大国发院经济学长聘副教授赵波
长期来看，中国的合买房地产可能有一定需求转弱的趋势，关键的现适问题就是能否解决城乡二元化带来的城镇化阻力，例如农村外出务工人员是否能够真正在城市定居，包括户籍、学籍等制度的配套等。
如果能解决的话，我们会有更强有力的房地产的增长，并且能使更多人获益，能够享受到更好的居住环境。
此外，人口老龄化的确会使我们的住房拥有量有一个提升，一定程度上的提升肯定是有助于改善我们的居住环境的，但是过多也需要我们去警惕。
面对的需求转弱，供给端会面临着转型，建筑业会下降，服务业会上升，所以房地产行业面临着从生产型向服务型的转变，从传统的高杠杆、重资产，慢慢转移到物业等轻资产，从过去让老百姓有房住，到未来让老百姓住得更好。
02
房地产行业遇到什么样的问题
徐高表示错误认知导致房地产陷入“恶性循环”
中银国际证券总裁助理、首席经济学家徐高
截至5月，无论是房屋新开工、土地购置面积，还是房屋销售面积的增速，都处在各自历史的最低水平：新开工现在负增长接近40%，土地购置面积负增长接近50%，销售也是负增长30%。
地产是中国经济非常重要的一个组成部分，它的弱势会对经济带来很强的下行压力。
地产行业现在的状况，我觉得不仅仅是增速比较低的问题，而是地产现在处在一个反常的状态，处在恶性循环中。
地产行业之所以走到今天这个局面，我想更重要的原因是对地产行业长期问题有很错误的认知。
一个错误认知是：中国房子已经够了，但其实我想应该说国人的房地产需求是远远没有得到满足的，数量上没有得到满足，质量上更是。
赵波认为大量居民缺乏替代资产，房产承受了太多期待
首先，从当前来看，很多家庭持有房产是把它作为一种价值储藏的手段，目前中国家庭的资产结构比较单一，44%是房产，去掉房产之外股票参与率非常低，相对于欧美发达国家来说，大量的居民缺乏替代资产，所以导致很多人目前还是愿意将房产作为自己最主要的资产来投资。
这种在当前看是没有问题的，可是从长期来看可能会有一定的问题，因为资金是有限的，当你配置到一部分资产当中，就丧失了它的机会成本，就丧失了它其他的功能。
第二，住房跟教育资源绑定，租房和出售的房子，租售不同权。教育资源的分配不均又加剧了前面讲的矛盾，所以才会有大量的学区房的存在。
第三，我们的房产是私有的，但是土地是公有的，土地收入依然是很多地方政府的重要收入来源和经济的刺激工具，这可能会对结构调整产生一定的影响。
第四，城乡的要素流动壁垒依然在，我们的户籍制度的改革依然落后于城镇化。
第五，我们缺少足够多的投资机会，居民想要去投资更好的企业，但优质企业的融资渠道仍然不畅，从商业银行贷款的存量来看，目前30%的贷款存量还是投资于房地产的，房地产依旧是压舱石。
第六，房地产的重资产、高杠杆、高周转，稳定性比较差，少许企业存在着表外融资，这可能会存在一定的风险。
第七，目前我们的宏观增速逐步下降，财富分布不均，房产税难以推行。
03
关于解决房地产行业问题的建议
赵波建议取消任何与户口直接相关的限购政策
我个人的感觉，我们对房地产的调控过去一直是堵，就是控制需求，但想要根本的改变这个问题，光靠堵是不行的，要依赖于供给端的政策，所以顶层设计尤为重要，我个人觉得需要有一个更强有力的中央统筹协调改革。
第一，丰富居民的投资途径。从长期来看，我们应该开放资本项目，应该给予居民足够的权利，例如可以正常的投资海外金融市场的权利，避免对于当前因为投资机会不足，对地产过度依赖。养老金作为我们将来居民养老非常重要的资金来源，其实应该更积极的参与国内资本市场的投资。
第二，落实公立教育的公平性。目前虽然是就近入学，但是由于租售不同权，相当于教育资源是通过市场化的房地产交易获得溢价，所以我期待的是在长期我们能够实现一个更平均的教育资源供给，现在教育俨然已经成为奢侈品，穷人是买不起学区房的，这遏制了中国长期潜在的经济增速。
第三，完善对地方政府的约束，规范土地出让行为。
第四，破除户籍的壁垒，按照居住地，而不是户口提供公共服务，取消任何与户口直接相关的限购政策。
第五，要完善资本市场。长期来看中国的强大需要更高端、更能带来创新的制造业，大家都知道房地产业创新带来的贡献很小，我们只有通过市场把资金配置到更有潜在全要素生产率增长的行业上来，才有可能进一步刺激经济长期潜在的增长。
第六，对于房企的监管我觉得需要权衡，既不能一棍子打死，也应该看到有个别房企的多元化，对于一些有很高负债、盲目扩张的房企应该打破他们所谓的大而不倒的预期，央行作为最后贷款人，应该及时介入做好监管，特别是处置好企业的违约风险。
徐高建议成立有国有背景的行业稳定发展基金，规模一万亿
“三条红线”政策肯定要调整，但是光靠三条红线的调整不足以解决问题。地产政策现在需要在供给侧发力，而不是要放松需求，并且，地产行业是不能够或者不宜出现大规模民营经济退出的。
我认为成立有国有背景的行业稳定发展基金，短期来救助这些陷入困境的地产开发商是最好的办法。地产行业健康发展稳定基金，规模1万亿，政府可以拿1000亿，再从市场里面募资9000亿，用资金入股民营地产开发商，成为小股东。
现在市场缺的是信心，只要基金进去了成为小股东，银行业就会觉得国有资金进去了，就敢放款了，老百姓也敢买房子了，恶性循环就被打破了。
而当行业进入正常状况后，地产行业健康发展稳定基金可以及时获利退出，不要追求长期持股，只需短期救急。
04
现在适合买房吗？听听他们怎么说
赵波：刚需购房者处在买房好时机，投资者要算清这俩数
我认为现在是过去六年来最好的购房时机，特别是对于刚需的购房者来说，房子跟子女入学、落户都有关系，如果恰好处于这个时期，我觉得是非常好的购房机会。
因为现在LPR利率在下降，通胀率最近刚公布已经上升到2.5，实际的借款率只有2%左右，所以收入不高的家庭应该更好地利用贷款，同时能够享受一个很低的利息。
而对于那些改善型或者有投资想法的人来说，现在买不买房取决于你所在的城市。
因为中国很大，一线城市在过去的十几年房价增速大概是6.5%，二线城市大概是5%，三线城市是4%，所以需要预测的是，基于你的收入水平，你所在城市的房价增速能否超过你的收入增速，以及租金回报率是否高于你通常的金融理财产品的回报率，如果这两个答案都是“是”，我觉得你应该选择买房。
徐高：物以稀为贵，现在应该买房
我觉得现在应该买房子。很简单，物以稀为贵，现在新开工负增长30%多，土地购置面积负增长50%，地价正增长40%-50%，我想未来的房子恐怕会越来越少。
通过疫情大家也感受到了，有一个好的居住条件，对于我们实现对美好生活向往是多么的重要，像很多时候锁在自己的房子里，房子小了确实诸多不便，所以从这个角度来说，我觉得对于刚需，对于改善型的需求现在就应该买房子。
现在其实政策恰当的调控应该是供给侧多修房子，但是很有可能供给侧不放松，但各个地方政府开始需求面放松，如果政策调控不当，很有可能房价就又涨上去了。
但要注意的是房地产市场是很分割的，所以一定要看好不同的城市。